전세사기 피해가 늘어나면서 보증금을 돌려받지 못하는 모든 사례를 전세사기로 통칭하는 경향이 있습니다. 하지만 보증금 미반환 사례가 모두 전세사기라 볼 수는 없으므로 정확한 의미를 알아보겠습니다.
보증금 미반환 사례를 살펴보면 처음부터 의도적으로 돌려주지 않을 생각으로 사기성 짙은 계약을 맺은 사례와 처음 의도와는 달리 시장의 가격 움직임에 따라 결과적으로 보증금을 돌려주지 못하게 되는 사례로 구분할 수 있습니다. 그래서 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 모든 사레를 전세사기라고 통칭하는 것보다 형법상 사기죄에 해당하는 특성을 보인 건들 만 전세사기로 부르는 것이 적적하다고 볼 수 있는데 이는 '전세사기 특별법' 지원 대상 조건에도 '수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우'라고 적혀있는 것을 보아도 알 수 있습니다.
전세사기
전세사기란 처음부터 보증금을 돌려주지 않을 생각으로 사기성이 있는 계약을 한 경우를 말할 수 있는데 말 그대로 전세 계약을 하면서 사기를 친 경우입니다. 유형별로 보면 부적절한 전세가, 중요사실 허위 고지 또는 미고지, 대항력 조건 악용, 위법 계약 등이 있습니다. 구체적으로 시세를 정확히 알기 어려운 빌라의 경우 부동산과 짜고 전세가를 부풀려 계약하는 경우, 선순위 임차보증금이나 근저당 설정 금액을 숨기거나 속이고 계약하는 경우, 종부세나 재산세 등 당해세 체납 사실을 미고지하여 숨긴 경우, 또 대항력은 전입 다음날 성립한다는 것을 악용하여 전입 당일 주택을 매매하거나 담보물권을 설정하는 경우 등이 있습니다.
역전세
역전세는 계약해서 살고있는 집의 전세가 하락으로 인해 계약 만료 시 임대인이 보증금을 돌려줄 때 새로운 임차인과 계약한 금액으로 전 계약자의 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 말합니다. 예를 들어 내가 전세금 2억 원에 살고 있었고 다음 달이 만기라 보증금을 받아서 이사를 가려고 하는데 현재 이 집의 전세 시세가 1억 원인 경우를 말합니다. 이런 경우 집주인은 새로운 전세입자와 계약하면 1억 원의 보증금을 받고 나에게 추가로 1억 원을 더해서 돌려줘야 하는데 보통은 1억 원씩 되는 금액을 현금으로 가지고 있지 못한 경우가 많기 때문에 문제가 되는 것입니다.
깡통전세
깡통전세도 역전세와 비슷한 개념이나 주택을 투자자의 관점으로 보았을때 사용하면 적절한데 전세보증금과 주택의 매매가격이 유사하거나 전세보증금과 주택담보대출의 합이 매매가격을 넘어서는 경우를 말합니다. 이럴 경우 임대인은 집을 매매하여도 남는 것이 없기에 깡통전세라 부르는 것입니다. 역전세와 깡통전세는 결국 주택의 매매가격과 전세가격의 하락으로 나오는 것인데 주택 가격이나 전세가의 등락은 예상이 어려운 부분입니다. 그래서 전세를 얻을 때는 최소한의 안전장치는 해야 하고 이 최소한의 안전장치가 전세가율을 보고, 선순위 담보대출 여부를 확인하고, 전세보증보험을 드는 것입니다. 이렇게라도 해야 소중한 내 돈을 지킬 수 있으니 잘 확인해야 되겠습니다.
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